7 erreurs à éviter pour une SCPI vertueuse en 2024

 

À l’aube de 2024, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) doivent naviguer avec prudence dans un marché immobilier en constante évolution pour garantir la pérennité et la rentabilité de leurs investissements. Pour rester compétitives, elles doivent impérativement éviter certaines erreurs coûteuses qui ont, par le passé, affecté leur performance et leur réputation. Cet article rédigé par un conseiller Perennity en gestion de patrimoine présente sept erreurs clés que toute SCPI doit éviter pour optimiser sa gestion et augmenter l’attractivité de ses parts auprès des investisseurs. En mettant l’accent sur l’adaptation stratégique et une gestion prudente, les SCPI peuvent espérer dépasser les attentes du marché tout en fournissant des rendements stables à leurs associés.

 

Achat prématuré : Les risques des acquisitions avant 2023

• Que le portefeuille immobilier ait été investi avant 2023, alors qu’il faut idéalement qu’il le soit depuis 2023. Les SCPI qui avaient investi avant 2022 avaient souvent payé au prix fort l’acquisition des murs et la valeur de leur portefeuille immobilier a ensuite évolué dans ce cas défavorablement : perte de 15% pour plusieurs SCPI même renommées en 2023, sanctionnant les achats à prix élevé les années précédentes.

 

 

Frais excessifs : L’impact des frais de souscription élevés

• Pratiquer des frais de souscription comme avant, de 12%. Les SCPI les plus vertueuses ne pratiquent pas de frais de souscription,

 

 

Exposition institutionnelle : La vulnérabilité aux retraits massifs

• Avoir ouvert massivement les souscriptions à des institutionnels et des assureurs qui peuvent, comme en 2023, demander à sortir subitement une partie importante de leurs parts quand le marché se retourne défavorablement. Cela cause des pertes très importantes pour les investisseurs (de 15% ou 20% parfois), indépendamment de la qualité de la gestion du portefeuille, du seul fait de demandes massives de désinvestissement au mauvais moment.

 

 

Manque de proactivité : Le piège de la complaisance managériale

• Etre gérée par une équipe pas assez mobilisée sur l’évolution de son marché. La hausse continue depuis vingt ans a créé des habitudes et fait renoncer aux remises en cause et continuer à s’appuyer sur les mêmes postulats. Au contraire de certaines SCPI qui ont su trouver de nouveaux marchés à l’étranger, des niches de biens immobiliers (logistique par exemple). Les sociétés de gestion spécialisée dans la gestion immobilière sont sur ce point une meilleure garantie que les filiales d’établissements financiers (cf. les révisions à la baisse pratiquées en 2023 par les SCPI bancaires),

 

 

Surachat de biens : Les dangers de la collecte excessive

• Que la collecte de la SCPI soit massive sans jamais s’arrêter quand le marché immobilier se porte bien, poussant la SCPI à devoir acheter des murs quelque en soit le prix (la SCPI n’ayant que quelques semaines pour trouver une cible pour investir, sans quoi le portefeuille immobilier n’est pas investi, ce qui baisse le rendement). Le retournement de marché est ensuite alors d’autant plus violent.

 

 

Concentration du portefeuille :  Les limites d’une stratégie concentrée

• Que le segment d’investissement de la SCPI soit très concentré, surtout sur le bureau et le commerce. Ces deux segments peuvent souffrir : télétravail, ralentissement économique, commerce en ligne, …, expliquant localement les difficultés de certains supports d’investissement.

 

 

Rendements insuffisants : La faiblesse des rendements inférieurs à 4%

• Que le rendement soit peu élevé (4% ou moins) car la rentabilité basse n’est pas gage de qualité (la preuve en 2023 avec des SCPI bancaires à rendement inférieur à 4% annuel mais qui ont tout de même baissé la valeur des parts de 15%). De plus la liquidité des SCPI, permettant à tout détenteur de parts de les céder, est d’autant plus faible quand le rendement de la SCPI concernée est faible (les investisseurs étant peu attirés).

 

 

En conclusion l’investissement en SCPI doit s’orienter aujourd’hui sur des SCPI récentes, qui ont investi depuis 2023 c’est-à-dire après la révision des prix à la baisse.

La SCPI – Société Civile de Placement Immobilier – permet d’investir dans l’immobilier et de percevoir des revenus fonciers réguliers sans avoir à gérer. La SCPI dégage un revenu versé chaque trimestre et la valeur des parts de SCPI évolue également, directement en fonction des valorisations du marché immobilier.

La SCPI collecte l’épargne et l’investit dans des biens immobiliers, qui peuvent être des bureaux, commerces, entrepôts, et plus marginalement des crèches, cliniques ou des écoles.

 

En respectant ces critères la rentabilité de l’investissement en SCPI est confortable pour assurer des revenus futurs.