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En quoi consiste un accompagnement succession patrimoine immobilier ?

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Préserver, développer, transmettre. Pour vous aider à prendre toujours les meilleures décisions, nous élaborons dès le départ votre stratégie patrimoniale. Cette stratégie est le socle de notre accompagnement. Elle intègre bilan, contraintes et objectifs.

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En France, une succession doit être réglée dans les 6 mois suivant un décès. Mais il n’est pas aisé de transmettre un patrimoine, surtout lorsque ce dernier est constitué essentiellement d’immobilier, en raison du coût élevé des droits de succession. En effet, suivant les cas, ces coûts peuvent représenter entre 5 à 60 % du patrimoine transmis. La difficulté est d’autant plus importante tant les démarches à faire prennent alors que les délais sont serrés.

Heureusement, il est possible de prévenir tous ces désagréments en anticipant sa succession. C’est là que nous intervenons. Perennity, conseiller en gestion de patrimoine immobilier, vous accompagne dans la mise en œuvre de solutions d’ingénierie patrimoniale (constitution de SCI, donation en cours de vie…) qui permettront de réduire considérablement le montant des droits de succession. Le gain peut être très important puisqu’il est parfois possible de diviser la fiscalité de la transmission par trois grâce à la combinaison de différentes stratégies.

Les droits de succession correspondent à l’impôt que doit payer chaque héritier lorsqu’il perçoit un héritage. S’appliquant après déduction d’un abattement, leur montant varie suivant la valeur de l’héritage (actif net successoral) et le lien de parenté avec le défunt (plus ce lien est éloigné, plus le taux d’imposition est élevé).

Pour établir le montant des droits de succession immobilier, le notaire se base sur les titres de propriété et la valeur vénale (valeur du marché) de chaque bien. Il y applique par la suite les frais de déclaration, les abattements et les exonérations. Le calcul va permettre d’établir une déclaration de succession à déposer dans les 6 mois après le décès. En règle générale, les héritiers doivent payer les droits de succession au moment du dépôt de cette déclaration. En cas de retard de paiement, un intérêt de 0,20 % par mois est appliqué. De plus, une amende de 10 % par mois est ajoutée lorsque le retard dépasse les 6 mois.

Le calcul des droits de succession pour un immobilier se fait par tranches :

  • 5 et 45 % pour les héritiers directs ;
  • 35 à 45 % pour les frères et sœurs ;
  • 55 % pour les parents jusqu’au 4e degré ;
  • 60 % pour les parents au-delà du 4e degré.

Plusieurs solutions existent pour réduire le montant des droits de succession. Et en tant que conseiller en fiscalité du patrimoine, nous pouvons vous accompagner dans leur mise en œuvre.

La SCI est un outil permettant de réduire les droits de succession d’un bien immobilier. Lorsque vous gérez votre patrimoine immobilier à travers une SCI, vous le divisez en parts sociales. Or, parce que ces dernières sont considérées comme difficiles à revendre, leur valeur est décotée de 10 à 15 % au jour de la transmission. Ce qui va entrainer automatiquement une diminution des droits de succession. Le calcul de vos droits se fera sur 85 ou 90 % de la valeur du bien.

Mais attention, le simple fait de créer une SCI pour ensuite y loger des biens immobiliers ne suffit pas pour optimiser la fiscalité successorale. Cette solution ne contribue à réduire les droits de succession que si des conditions bien spécifiques sont réunies. C’est dans ce genre de situation que l’accompagnement d’un professionnel trouve tout son sens.

Le démembrement de propriété est également un bon moyen de réduire le montant des droits de succession portant sur la transmission d’un bien immobilier. Il consiste à séparer les deux principaux droits attachés au bien : la nue-propriété et l’usufruit.

Concrètement, vous conservez le droit de loger ou d’en percevoir les loyers, mais vous laissez la propriété des murs à vos héritiers. Ces derniers devront s’acquitter d’un droit sur la nue-propriété qui ne devra pas excéder 50 % du prix du bien et qui est dégressif suivant votre âge.

Une fois que vous décèderez, vos héritiers n’auront pas à payer des droits de succession, mais récupèreront l’usufruit du bien.

Cette solution permet d’échelonner l’héritage et de transmettre votre patrimoine en plusieurs fois. Chacun de vos héritiers profite au cours de l’opération d’un abattement :

  • 100 000 euros pour chaque enfant du donateur ;
  • 80 724 euros pour le conjoint ou partenaire PACS ;
  • 31 865 pour les petits-enfants ;
  • 5 310 euros pour les arrières petits-enfants ;
  • 15 932 euros pour un frère ou une sœur.

Cet abattement peut être renouvelé tous les 15 ans. Donc, plus vous vous y prenez tôt, plus les droits de succession à supporter par vos héritiers diminueront. En plus, au moment de votre décès, le patrimoine restant à transmettre peut être considérablement réduit, les frais de succession le seront donc également. Notez que des droits de donation sont payés par les donataires (personne recevant le don), mais vous pouvez les prendre en charge.

On espère vous avoir éclairé sur l’intérêt d’opter pour un service d’accompagnement en matière de succession du patrimoine immobilier. Suivez notre blog pour d’autres billets d’informations sur les solutions d’ingénierie patrimoniale et pour suivre les évolutions en matière de droit des successions.

 
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