Le prix de l’immobilier à Paris atteignant aujourd’hui des sommets indécents, pour dépasser désormais les 10 000 € par m2 , un rapport récent a démontré qu’il fallait gagner 11 000 € net par mois pour pouvoir y acquérir un appartement de 75 m2. De bonnes études ne permettent hélas plus forcément à ses enfants de devenir propriétaires dans la ville lumière …

Tout parent sera, dès lors, amené à réfléchir aux solutions pour aider ses enfants. Mais comment ?

Aide à effet immédiat :

Le principe de la donation permet de donner 100 000 euros par parent et par enfant, une fois tous les quinze ans. Au-delà de ce seuil une imposition de 20% de la donation s’appliquera jusqu’à environ 550 000 € (le taux étant progressif ensuite).

Le prêt à un enfant doit être déclaré auprès du Centre des Impôts (avec un imprimé Cerfa 2062), le taux d’intérêt pouvant être nul et sans limitation de durée.

La donation de parts de société avant une cession. L’opération purgera la plus-value et rendra particulièrement attractif la donation avant la vente  d’un actif dont la valeur a crû fortement. Si la cession intervient peu de temps après la donation, l’enfant donataire recevra les fonds à court terme.

La donation de portefeuille de titres peut être réalisée sur la même base que la donation-cession de parts de sociétés.

Aide à effet différé :

Les donations effectuées au profit des enfants le sont souvent en démembrement, la nue-propriété étant transmise à la descendance tandis que les parents conservent l’usufruit (l’usage et les revenus éventuels du bien). Cette donation en démembrement ne permet d’augmenter aucunement le pouvoir d’achat d’un enfant à court terme : elle ne fait que réduire le coût futur de la transmission. Elle permet toutefois de transmettre une part du patrimoine (l’usufruit) en franchise totale de droits de succession.

D’autres stratégies patrimoniales combinant divers mécanismes (investissement immobilier, financement bancaire, donation, société civile immobilière, …) peuvent permettre de transmettre du pouvoir d’achat, à moindre coût pour les parents donateurs.

Par exemple, l’acquisition de biens immobiliers par financement bancaire, via une SCI, puis la donation des parts de celle-ci constituera une solution puissante d’optimisation de la transmission du patrimoine à ses enfants, sur le long terme.

Attention à ne pas non plus donner trop tôt dès la sortie des études. Donner lorsque les enfants acquièrent leur indépendance financière semble être le bon moment pour commencer à donner.

Aider un enfant constitue un acte juridique officiel, car il faut le faire enregistrer auprès d’un notaire ou du Centre des Impôts, selon les cas.

Les projets d’investissement – financier ou immobilier – combinés aux donations constituent des stratégies très efficaces pour bâtir un patrimoine et transmettre en amont. Le conseil en gestion de patrimoine saura conjuguer les stratégies juridiques et économiques et vous accompagner efficacement dans votre projet.

Perennity – Gestion de patrimoine – 6 place de la Madeleine 75008 Paris   Tel 01 83 81 09 90