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Préserver, développer, transmettre. Pour vous aider à prendre toujours les meilleures décisions, nous élaborons dès le départ votre stratégie patrimoniale. Cette stratégie est le socle de notre accompagnement. Elle intègre bilan, contraintes et objectifs.
Vous êtes loueur de bien immobilier et vous souhaitez une réduction des impôts voire une défiscalisation ? Il est plus judicieux pour vous de solliciter l’expertise d’un conseiller en fiscalité des revenus fonciers. Implanté à Paris, Perennity vous propose son expertise dans le domaine.
Dans le cadre du Code Civil, le droit de propriété se divise en deux droits bien distincts, qui sont : la nue-propriété et l’usufruit. En séparant ces deux parties, on parle du démembrement.
La nue-propriété est le fait de disposer d’un bien immobilier sans avoir le droit d’en jouir, ni d’en recevoir les fruits. Dans la vie courante, on rencontre fréquemment ce type de démembrement comme dans la vente d’un appartement en viager, lors d’une succession ou d’une donation… Le principal avantage de l’investissement immobilier en nue-propriété est l’acquisition du bien à une valeur largement inférieure à sa valeur en pleine propriété.
L’usufruit quant à lui est la combinaison de deux mots : l’usage (usus) et les fruits (fructus). C’est le droit d’utiliser un bien et de jouir de ses fruits.
Tout comme les revenus professionnels, les revenus fonciers font partie des catégories de revenus soumis à l’IR. Dans la plupart des cas, ils sont générés par la mise en location de biens immobiliers bâtis ou non bâtis. Avec les capitaux mobiliers, ils forment les fruits d’un patrimoine.
Il faut préciser qu’il existe deux régimes bien distincts en ce qui concerne l’imposition des revenus fonciers. Ce sont le régime micro-foncier et le régime réel.
Le régime micro-foncier
Le régime micro-foncier définit le régime d’imposition simplifiée qui est réservé aux contribuables qui ont des revenus fonciers ne dépassant pas les 15 000 euros par an. Grâce à ce régime, on peut bénéficier d’un allégement des obligations déclaratives. En effet, le propriétaire n’a qu’à reporter sur la déclaration de revenus classiques le montant brut de ces recettes ainsi que l’adresse du bien. En ce qui concerne le calcul de revenu foncier net, on applique un abattement de 30% sur le revenu foncier brut. Celui-ci représente une déduction forfaitaire relative aux charges du propriétaire.
Il est indispensable de savoir que ce régime n’est pas applicable dans certains cas comme les monuments historiques, les logements qui bénéficient d’un système de déduction particulier (ex: Dispositif Robien, loi Périssol …), etc. Pourtant, il est compatible avec la Loi Pinel. Le contribuable se réserve toutefois le droit de demander que ses revenus fonciers soient imposés au régime réel. Pour ce faire, il n’a qu’à avoir recours à la déclaration 2044 ou 2044 spéciale.
Le régime réel d’imposition
Quand les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 euros par an, le régime réel d’imposition est de plein droit. En optant pour ce régime, le contribuable est libre de déterminer son revenu foncier net. Il n’a qu’à soustraire du revenu foncier brut les charges supportées justifiées. Le Code général des Impôts énumère limitativement les charges suivantes :
Le domaine de la fiscalité du patrimoine est truffé de pièges. C’est pourquoi il est plus judicieux de solliciter l’expertise d’un professionnel en la matière. Un conseiller en fiscalitédes revenus fonciers vous propose des solutions pour éviter la surfiscalisation. Il vous préconise les meilleures démarches comme le choix d’un investissement à crédit, faire des travaux pour diminuer le revenu imposable global, investir dans de l’Immobilier Déficit Foncier…. Cet expert aide à choisir le régime qui est le plus bénéfique pour une optimisation fiscale pour particulier.
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